眉府办发〔2018〕45号

各县（区）人民政府，市级各部门（单位）：

《加强眉山主城区住宅小区物业管理工作的实施办法》已经市委、市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

眉山市人民政府办公室

2018年11月28日

加强眉山主城区住宅小区物业管理工作的

实施办法

 

加强住宅小区物业管理是提高社会治理水平的关键环节，是改善人居环境、优化公共服务、建设美好眉山的重要内容。为进一步加强眉山主城区住宅小区物业管理工作，特制定本实施办法。

一、建立完善同新时期社会治理相适应的住宅小区物业管理体制机制

（一）建立“政府主导、部门联动”的新机制。东坡区委、区政府负责眉山主城区住宅小区物业管理工作，健全物业管理的体制机制，完善物业管理的政策措施，落实物业管理的工作保障。市级有关部门（单位）按照《眉山市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办发〔2017〕60号）要求，按职责分工积极主动配合抓好相关工作。相关专业经营企业要积极参与和配合抓好物业管理工作，按照东坡区委、区政府的统筹安排落实工作力量、提升服务质量。

（二）建立“街道主抓、业主自治”的新机制。东坡区要督促城区街道党工委、办事处按属地管理原则负责辖区住宅小区物业管理具体工作。着力推进基层党组织、社区居委会进住宅小区，强化党委、政府对住宅小区物业管理工作的领导。按照就近服务群众、方便群众办事原则，规模较大的住宅小区可按程序设立社区居委会，开放式小区或规模较小的住宅小区由东坡区政府分区域统筹设立社区居委会或居民小组。每月要召开一次住宅小区物业管理联席会议，协调解决物业管理中的困难问题。

（三）建立“力量下沉、综合执法”的新机制。市住房城乡建设局、市城管执法局、市城乡规划局分别安排六名、30名、六名执法人员到东坡区街道开展执法工作，市房地产服务中心安排三名工作人员到街道指导物业管理工作。三个部门的执法人员组建综合执法支队，支队长由市城管执法局行政执法支队长兼任；苏祠、通惠、大石桥三个街道分别组建综合执法大队，大队长由东坡区任命。综合执法支队统筹行使规划、住房城乡建设、城管执法部门的行政执法权。乱搭乱建、侵占绿地、违规装修等违法违规行为由综合执法支队提出处理意见，市住房城乡建设局、市城管执法局、市城乡规划局负责出具相关法律文书。所有派驻人员由街道统一管理、调度、考核，干部选拔任用、评先选优、绩效考核街道要出具意见。综合执法支队、综合执法大队的组建和人员派驻工作在本文件印发后七个工作日内完成。

二、加强对房地产开发企业、物业服务企业和小区业主的教育引导

（一）加强对房地产开发、物业服务企业的引导。市住房城乡建设局牵头，市城管执法局、市城乡规划局和东坡区政府配合，加强房地产开发企业和物业服务企业的培训引导，着力提升企业的法律意识、服务意识和信用意识。每年组织房地产开发企业专题培训不少于两次，每季度开展一次物业服务企业专题培训，提升物业服务企业的专业化水平。建立物业服务从业人员培训上岗制度，实行物业服务从业人员实名登记，提升物业服务从业人员的职业素养。

（二）加强对小区业主的引导。东坡区政府负责，切实加强小区业主的教育和引导。要深入开展法律法规宣传教育，以物业管理、规划建设、治安处罚等法律法规为重点，全面提升小区业主的法律意识和规则意识，引导小区业主自觉守法、依法维权。深入开展社会公德和传统美德教育，引导小区业主崇德向善、团结互助、与邻为善、守望相助，将住宅小区建设成为和谐大家园、幸福大家庭。深入开展小区业主主人翁责任教育，鼓励小区业主参与小区建设管理，形成共建、共治、共享的良好氛围。

三、发挥好业主委员会在住宅小区物业管理中的主体作用

（一）规范业主委员会设立。城区街道办事处具体负责辖区内住宅小区业主委员会设立的组织指导工作，业主大会设立和业主委员会产生严格按规定和程序执行。业主委员会成员由自觉履行业主义务、无不良记录的业主担任。业主委员会按程序推选产生后，依法到街道办事处备案。同一物业管理区域内只能设立一个业主大会和一个业主委员会。对不能履行职责或履职不到位的业主委员会成员，应及时组织业主依法按程序调整。

（二）加强业主委员会建设。设立社区居委会或居民小组的住宅小区，具有业主身份的社区居委会干部、网格员、居民小组长应按有关规定和程序主动参与小区业主委员会选举，成为业主委员会成员。街道办事处要加强对业主委员会成员的培训，提高法治意识、履职能力和服务水平，每季度集中组织开展一次专门培训，每月对业主委员会履职情况实施检查。业主委员会成员无故辞职的，纳入个人诚信评价打分。

（三）支持业主委员会履职。街道办事处要设立物业管理办公室，及时协调解决物业管理中的矛盾问题，支持小区业主委员会公正履职。住宅小区物业共有部分的公共收益由全体业主共同所有，由业主大会决定其用途。业主大会可以决定提取公共收益部分用于业主委员会成员报酬，并明确提取标准，业主委员会报酬发放使用情况应定期公示。市、区发展改革、公安、民政、司法、财政、环境保护、住房城乡建设、城管执法、城乡规划、卫生计生、工商、质监等部门要按照各自职责，确定专职人员，及时协调处理业主委员会和物业服务企业反映的问题。东坡区政府每年要组织评选优秀业委会和物业服务企业，并予以表扬奖励。

四、提高物业服务行业的管理水平和物业服务企业的服务质量

（一）规范住宅小区前期物业管理。住宅物业在业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位按规定选聘具有相应资格的物业服务企业提供前期物业服务。在物业交付使用前，建设单位应当在街道、社区、业主代表的参与和监督下，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作，核定物业共有部分、共用设施设备，并在小区显著位置予以公示。小区业主委员会成立后，建设单位和物业服务企业应当将小区配套设施设备相关文件及管线图纸复印件移交业主委员会。建设单位与买受人签订房屋买卖合同时，应向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。前期物业服务企业须及时制止业主侵占绿地和违法建设行为。若发生侵占绿地和违法建设的行为，前期物业服务企业未履职的应承担相关责任，建设单位违规作出使用绿地或公共区域承诺的要承担相关责任。

（二）健全物业服务行业监管机制。建立健全物业服务两库一平台，即物业服务企业库、物业服务专家库和物业服务招标平台。市房管部门组建失信、违约物业服务企业的市场退出机制，对企业在经营过程中的违法违规行为实行定性处罚、定量扣分。信用扣分达到一定标准的列入黑名单，五年内禁止进入眉山物业服务市场；每年12月对企业库进行更新和公布，物业服务企业信用与招投标挂钩，住宅小区物业服务企业选聘可纳入东坡区公共资源交易平台公开招标。街道办事处负责对辖区物业服务企业进行考核，将考核结果送房管部门备案。

（三）建立质价相适服务收费体系。市房管部门牵头制定物业服务等级标准，明确物业服务三个级次的具体标准。东坡区发展改革部门牵头制定前期物业服务收费三个级次的指导价格。业主委员会应主持召开业主大会，对拟招标的物业合同进行审核后，委托社会代理机构进行招标，东坡区公共资源交易分中心应提供服务场地。选聘物业服务企业、确定物业管理方式，须经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业应严格按照级次提供服务，逐步形成服务与收费相适应的机制。

五、推进专业经营企业为市民提供优质高效便捷公共服务

（一）规范住宅小区专业设施的建设与管理。住宅小区水、电、气、通讯、广电等专业设施，应与项目同步规划、同步设计、同步建设、同步验收。专业设施建成后，所有权应移交专业经营企业，专业经营企业应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。专业设施已建成、尚未移交给专业经营企业的，由市房管部门牵头组织相关企业进行移交；老旧小区专业设施未实行分户计量的，由东坡区牵头组织专业经营企业进行改造。

（二）建立起规范化常态化的便民服务机制。专业经营企业需制订服务标准，为广大市民提供优质高效的服务。东坡区政府牵头在住宅小区设立便民服务公开栏，专业经营企业实行“一区一人”提供服务。公安、住房城乡建设、城管执法、城乡规划、质监、街道、社区、物业服务企业也要把具体联络人员和片区负责人员落实到小区，真正做到投诉有门、服务有人，让社会治理进小区、公共服务进小区，打通城市治理和服务的“最后一公里”。

（三）加强专业经营企业的监督管理和考核。水、电、气、通讯、广电等涉及千家万户，各专业经营企业要积极配合东坡区政府开展住宅小区物业管理工作。加强对专业经营企业的引导、监管，东坡区政府每半年对专业经营企业的服务开展评价。市经济和信息化委要加强对电力、通讯企业的管理，市住房城乡建设局要加强对城市燃气企业的管理，市文广新局要加强对广电网络企业的管理，市水务局要加强对供排水企业的管理。对立案查处和正在实施违法建设及经营行为的，由相关执法机构及时书面通知专业经营企业，不得为违法建设及经营行为提供相关的专业经营服务。

六、集中力量重点解决好当前住宅小区物业管理中的突出矛盾问题

（一）严厉整治乱搭乱建等违法行为。坚持“严控增量、消化存量”，新建住宅小区禁止发生乱搭乱建，发现一起查处一起。严厉查处建设单位为促销诱导业主进行违法建设的行为。对已经建成投入使用的住宅小区，坚持“突出重点、分类处置”，对妨害公共安全、侵占公共利益的进行重点整治。对涉及公职人员的违法建设行为，要督促其带头整改；对涉及小区违法建设查结移送东坡区政府强制拆除的，由东坡区政府组织力量及时强制拆除；对存在违法建设的物业，由综合执法支队报市城乡规划局通知市不动产登记中心暂停办理不动产权证书、暂停办理抵押登记、暂停办理交易登记等。

（二）进一步规范装饰装修市场监管。东坡区政府牵头，市住房城乡建设局、市城管执法局、市城乡规划局参与，集中对眉山主城区装饰装修企业进行清理。建立装饰装修企业名录库，实行考核评价、信用管理，健全完善市场退出机制。市住房城乡建设局要强化装饰装修质量监管，规范设计、施工和验收。家庭装饰装修方案需报物业服务企业备案，家装材料原则上应符合市容市貌标准。装饰装修企业进入小区必须到物业服务企业备案登记，对依法确认违规装修、乱搭滥建的，物业服务企业应协助行政机关制止装修材料进入小区。

（三）切实解决住宅小区的安全问题。东坡区政府牵头，集中对眉山主城区住宅小区进行安全隐患排查，重点查找电路老化、外墙砖脱落等安全隐患，制定切实可行的安全隐患整治方案。公安、住房城乡建设、消防、电力、燃气等部门要各司其职，加强对小区物业服务企业的安全培训和指导，指导物业服务企业完善管理制度和应急预案，抓好技防设施和专业设施的日常维护。市、区财政按52:48的比例，每年预算600万元的专项资金，由街道专项用于公共设施改善、安全隐患排查整治、非法建设拆除等。经费使用由街道办报市、区政府审批，据实安排。

七、健全完善眉山主城区住宅小区物业管理工作督查考核机制

每半年召开一次市、区联席会议，每季度召开一次眉山主城区住宅小区物业管理工作专题会议，研究解决小区物业管理工作推进中的困难和问题。每半年市住房城乡建设局牵头向市政府作专题汇报，每季度对东坡区和市级相关部门（单位）进行一次考核。实行市、区两级双向目标绩效考核工作机制，将小区物业管理工作纳入市、区目标绩效考核，安排目标绩效分值5分用于考核市级部门（单位）物业管理工作，由东坡区政府组织街道办事处分季度实施考核。市住房城乡建设局牵头会同市城管执法局、市城乡规划局对东坡区政府和街道办事处实施考核，考核结果纳入市委、市政府对东坡区委、区政府的目标绩效考核。市政府每年对眉山主城区住宅小区物业管理工作先进集体和先进个人予以表扬。

其他县（区）、园区要参照本实施办法，切实加强本辖区内住宅小区物业管理工作。