《关于进一步加强商品房销售管理的通知》政策解读

一、制定背景

为进一步加强房地产市场管理，规范商品房销售行为，维护购房人的合法权益，营造公开、公平、公正的市场环境，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（眉建发〔2021〕12号）《关于印发<眉山市房地产开发企业信用综合评价管理暂行办法（2021年修订版）>的通知》（眉建发〔2021〕44号）等有关法律、法规和文件规定，结合我市实际，制定《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（以下简称《通知》）。

二、制定过程

通过调研房地产开发企业（以下简称开发企业），结合房地产市场“双随机、一公开”检查，针对商品房销售出现的突出问题，分析研判商品房销售监管的重点环节和难点，坚持问题导向、精准施策，起草了《通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，并到县（区）调研，组织相关部门讨论，修改完善后，最终形成了《通知》。

三、主要内容

（一）强化行政审批，严格商品房预售许可评审。

一是坚持商品房预售评审制度。开发企业预售商品房，在满足预售条件后向住建部门提交预售许可申请，住建部门定期组织政法、公安、人社、自然资源、市场监管、信访、税务等部门开展商品房预售许可联席评审。二是优化商品住房预售许可条件。批准商品住房预售许可标准按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上。三是加强商业地产预售许可管理。眉山城市规划区内的商业项目申请预售，投入开发建设资金须达到工程建设总投资40%，已设置土地使用权抵押的实行封顶预售；眉山城市规划区外的商业项目实行封顶预售，已设置土地使用权抵押的实行现房销售。四是实行商品房预售信用管理。对信用等级为A级的开发企业，在申请办理商品房预售许可、合同网签备案、预售资金支取时开设绿色通道。

（二）强化分类指导，严格商品房销售过程管理。

一是规范商品房房源信息发布。开发企业在取得《商品房预售许可证》后10日内必须一次性公开全部准售房源。二是规范商品房销售宣传行为。开发企业和经纪机构必须据实宣传，销售广告和宣传资料内容必须真实、准确、合法、规范，沙盘模型、宣传图纸要与规划方案一致。三是规范新建商品住宅交付标准。开发企业销售非成品住宅需要设置样板房的，样板房的户型、面积、结构要与规划设计方案一致。四是加强商品房销售价格管理。商品房销售要合理定价、明码标价，严格实行一房一价。五是加强商品房销售合同管理。开发企业须使用全省统一的《商品房买卖合同》，合同中不得设定侵害购房人合法权益的霸王条款。六是加强商品房销售资金监管。购房人支付的购房款必须全部直接存入监管账户，严禁开发企业或委托的第三方机构将预售资金存入监管账户以外的其他任何账户。七是实行销售人员亮证上岗制度。将开发企业和经纪机构销售人员纳入统一管理，对商品房销售人员实行亮证上岗、挂牌销售服务。

（三）强化行业治理，营造良好的市场环境。

一是加强宣传教育。通过网络媒体、报刊杂志和宣传标语等方式，加大对房地产市场法律法规的宣传力度，增强购房人的购房常识和法治意识。二是加强信用管理。扎实推进房地产市场信用管理，定期对外公示开发企业和经纪机构的信用考核分值、排名和等级。三是加强执法检查。利用“双随机一公开”检查和群众反映问题核实等多种方式，加大房地产销售市场执法检查力度。