尊敬的张桂芳代表：

非常感谢您长期以来对规划和自然资源管理工作的关心和支持！您提出的《关于修订〈眉山市城市规划管理技术规定（2019年版）〉有关住宅、商业建筑项目机动车位配建指标条款的建议》（第156号建议）收悉，我局会同市公安局、市住房城乡建设局等部门对建议进行认真办理，现答复如下。

一、眉山中心城区建筑机动车位配建基本情况

（一）机动车位配建政策背景

眉山建市二十多年期间，正是我国城市化和机动化飞速发展时期，机动车的增长速度远大于机动车位建设速度，机动车停车位缺口不断拉大，停车结构不尽合理，停车供需矛盾日益严峻已成为全国各地普片性问题。为有效解决停车难问题，我国的停车设施规划建设在不断的总结与探索中逐步形成了较为清晰的停车供应体系，即“以配建停车设施为主、公共停车设施为辅、路内停车为补充的城市停车格局”。

为缓解城市停车难和交通拥堵矛盾，促进城市全面协调发展，住建部、公安部、发改委三部门于2010年出台了《关于城市停车设施规划建设及管理的指导意见》，明确要求加快制订建设项目停车设施配建标准。随后我市立即开展停车位配建标准政策研究，并在同年出台了眉山市第一部《眉山城市规划管理技术规定（2010年版）》，将建设项目停车位配比规定作为规定主要内容之一，填补了我市城市机动车配建规划管理技术空白。

（二）机动车位配建实施情况

2010年版《规定》要求“住宅建筑按照1车位/100㎡建筑面积配建机动车位，且1车位/1户”，随后我市于2012年、2016年分别对《规定》进行了修订完善，但均保留上述住宅建筑机动车位配建标准，在该配建标准实施的近10年期间，充分发挥了政策效应，配建机动车数量大幅提高，极大缓解了我市停车难问题，有效优化了我市停车设施格局。

2019年，城市建设和发展步入了新的阶段，城镇化水平进一步提高，城市发展质量明显改善。为适应新型城镇化建设，在充分调研机动车停车现状和房地产市场行情基础上，我市于2019年对城市规划技术管理规定涉及的机动车位配建标准进行了优化完善，通过横向对比省内各城市停车位配建指标（成都市、德阳市等），适当降低我市机动车位配比指标，将配建条款调整为“住宅建筑按照0.8车位/100㎡建筑面积配建机动车位”，降低了配建数量，并取消了1户1车位条款。

2019年版《规定》实施近5年以来，中心城区市本级审批住宅套数34497户，配建机动车停车位30531个，住宅机动车位配比为1：0.885，与省内同类城市持平，配建停车位在满足群众基本停车需求前提下，充分考虑了未来机动车位增量需要。

二、存在的问题

（一）关于地下车位积压过剩问题

根据住建部门提供的数据，2019至2023年底有车位销售记录的住宅项目销售住房套数18763套，共配建车位19580个，销售车位8182个，占比为41.8%，每户购买车位为1：0.44，确实存在代表提到的小区地下车位库存较大，部分积压过剩的问题。经分析，造成该问题有以下几方面原因。

1.房地产市场进入高质量转型发展期。我国房地产在经历20年的高速增长后，已进入粗放型向高质量型的转型发展阶段。自2021年以来，全国房地产市场供求关系发生重大变化，经济下行压力加大、居民预期收入降低、购房置业意愿不高，全国房地产市场大气候导致我市房地产整体市场疲软，房地产开发势头锐降，待售空置住房不断增加，车位库存随之加大。

2.居民购买地下车位意愿不强。一方面，眉山中心城区地下车位租售比过低，经调研，我市中心城区地下车位售价约在7万元—9万元之间，车位租金约2400元/年，每月租金200元，地下车位租售比约为1:400左右，购买车位投资回报慢，居民宁愿租赁车位使用而不愿意购买使用。另一方面，为解决群众停车难，近年来中心城区大力实施智慧停车工程，政府主导的公共停车场、路内停车位比例大幅上升，群众的停车需求得到较好解决，购买车位需求量逐步减小。

3.地下车位的存在户型需求差异。一是90㎡以下的中小户型，该户型部分为外地消费群体购买的度假型住宅、部分为刚需户型，对机动车停车位的需求相对较低。二是90㎡—120㎡的中等户型，该户型属于主力户型，以出生在本地，工作也在本地的居民购买为主，这部分户型基本属于刚性需求，存在1户1车位的购买需求。三是120㎡以上的户型，该户型属于改善型住房，户型量少但对机动车停车位的需求较高。近年来，由于经济下行、出行方式多元化等因素，刚需型和改善型住房销售套数均持续下滑，居民对机动车停车位的需求有所降低。

（二）关于地面停车位设置问题

在城市规划规范化、标准化初期，我市在2010版和2012版《规定》中允许住宅小区设置不超过总停车位10%的地面停车位，以方便小区居民便捷、快速停车。但在实施过程中，地面停车弊端逐步显现，居民投诉日益增多。一是人车流线交织，容易引发安全事故。二是汽车尾气污染、夜间噪音大，严重影响小区生活品质。三是按照《民法典》等相关法律法规，小区地面道路、绿地等共有场所属于全体业主共有，设置和使用地面车位容易引发产权纠纷。

鉴于上述情况，我市在2016年修订城市规划管理技术规定时，经充分研究和意见征求，取消了允许住宅小区设置地面停车位条款，并在2019年修订时延续了该条款。在近8年政策实施过程中，我市新建住宅小区全部实现人车分流，居住品质得到了极大提升。

三、工作举措

（一）修订进程

为全力服务眉山建设“三市一城”，促进房地产市场健康平稳发展，我局已于去年启动《眉山市城市规划管理技术规定（2019版）》修订完善工作，其中包括对我市中心城区建筑机动车位配比指标的优化调整。修订过程中，我局多次深入基层考察调研、召开座谈会，充分听取市级部门、县（区）部门、专家学者、公众代表、企业代表等社会各界意见。同时横向对比，参考借鉴重庆市、成都市、德阳市、四川天府新区等地的技术规定修订内容，结合我市情况作进一步优化。修订过程中，市领导高度重视，主持召开专题会，听取修订情况汇报，对机动车位配比提出了具体研究意见，目前，规定修订稿已通过市国土空间规划委员会审议，正在市政府门户网站进行公示。

（二）修订依据

对于目前的房地产市场行情，确有必要针对房地产市场难点，用好政策工具箱，对机动车位配建标准进行优化完善。一是面，根据交警部门提供的数据，目前眉山中心城区机动车保有量为27.4万台，近五年的机动车保有量平均增长率为9%，停车压力依然存在。二是经横向对比全省17个城市机动车位配建标准，住宅建筑配建指标均在“0.8—1.0车位/100㎡建筑面积”之间，且多数城市要求1车位/1户，仅自贡、巴中、攀枝花低于我市，我市配建标准处于全省较低水平。三是房地产市场持续低迷，地下车位销售难、库存大的问题客观存在。

基于上述考虑，我们认为机动车位配建标准修订应以阶段性适应、供需平衡为原则，应着重处理好近期与长远的关系。

（三）修订内容

1.根据住宅户型面积大小分类规定机动车位配比，降低中小户型车位配比，提高大户型车位配比。住宅建筑面积＜90㎡时，不低于0.6车位/100㎡；住宅建筑面积≥90㎡且≤120㎡时，不低于0.8车位/100㎡；住宅建筑面积＞120㎡时，不低于1.0车位/100㎡。优化条款与原《规定》不低于0.8车位/100㎡相比，适当降低了车位配置总数，有利于减轻地下车位建设压力，缓解车位库存积压过剩。

2.允许设置停车楼。停车楼不计算容积率但需计算建筑密度，在满足车位配建要求的情况下可适当降低开发投入。

3.取消非住宅项目地面车位比例限制。将“非住宅项目可按20%比例设置地面停车位”调整为“非住宅项目可设置地面停车位”。可以减少地下车位建设压力，同时地面停车位在夜间可以作为住宅小区停车位的有效补充。

4.提高学校车位配比。幼儿园、小学车位配比从0.1车位/100㎡提高到0.2车位/100㎡，中学、大学车位配比从0.2车位/100㎡提高到0.3车位/100㎡建筑面积。可以有效缓解学校停车位不足的问题。

眉山市规划和自然资源局

2024年4月26日