眉山市住房和城乡建设局

对市四届人大六次会议第56号建议答复的函

廖伦万代表：

你提出的《关于进一步规范我市住宅小区物业管理的建议》（第56号建议）收悉，现答复如下：

    一、推动眉山市物业管理地方性立法工作

         2017年，我市已启动眉山市物业管理地方性立法工作。《眉山市物业管理条例》经过三年的调研、论证、征求意见、合法性审查，由市政府常务会审议通过后提交市人大审议。2020年1月9日由市人大提交省人大，待省人大审议后公布实施。《眉山市物业管理条例》中对物业服务企业应该公示的内容和应提供的物业管理服务都有相应的规定。近年来，我局出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办发〔2017〕60号）、《关于印发加强眉山主城区住宅小区物业管理工作实施办法的通知》（眉府办发〔2018〕45号）等文件，逐步完善物业行业管理的行业规章制度。

    二、简化住宅专项维修资金使用程序

   （一）简化备案审批手续，缩短业务办理时限。将维修资金使用的申请阶段审核受理时限由原15个工作日压缩为5个工作日，截止2020年5月，我局下属单位市房地产服务中心累计受理了64个住宅小区的屋面防水、外立面更新、电梯、消防、供电等公共区域、设施设备的维修、更新、改造项目，切实帮助业主们解决生活生产安全问题，使用受益业主达45599户。

   （二）建立部门联合审批制度。为进一步加强资金监管，专门成立了资金监管组，明确岗位职责，形成了部门之间、科室之间、岗位之间权责明确、相互配合、相互制约的内控工作机制，保障资金安全。

   （三）对使用维修资金工程项目质量进行监管。在维修过程中，我局建议业主委托第三方工程造价咨询机构介入施工过程中，参与工程进度、工程质量和工程量的监督管理，有效控制基本施工投资，避免在工程建设环节中出现工程造价高、质量低的问题，做好维修资金使用工作，完善房屋使用功能，维修资金使用效率得到进一步提高。

   （四）坚持实地查看，现场指导维修资金工程各阶段工作。我局指导物业服务企业鉴别使用维修资金范畴，现场指导小区业主委员会和物业服务企业开展相关维修活动，提供简易化操作流程图，方便小区业主委员会和物业服务企业操作，及时使用住宅专项维修资金开展各项维修。

    三、加强成立业主大会的指导工作

市政府办印发的《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办发〔2017〕60号）及《眉山市物业管理条例》草案中均对加强成立业主大会、选举业主委员会做出了指导性规定。根据城市基层治理工作要求，2020年市住建局基层治理目标任务包括：指导符合条件的住宅小区成立业主大会，选举业主委员会；指导符合条件的社区设立环境与物业管理委员会；指导成立眉山市物业服务协会；指导眉山市物业服务协会成立党组织。

同时我局积极推动小区党组织书记或成员通过法定程序担任业主委员会主任或成员。推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。推进符合条件的小区业主委员会建立党组织。不断理顺社区党组织和居民委员会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，完善社区和居民小区党组织对业主委员会和物业服务企业的监督、评议、管理体系。

    四、加强行业监管，开展物业服务行业重点问题整治工作，提高依法治理能力

   （一）加强物业行业问题整治。通过物业服务市场突出问题整治，进一步提高物业服务制度化、法制化、规范化、诚信化水平，增强企业服务意识，融洽业主与物业服务企业关系。重点针对物业服务企业“质价不符”，对违法建设制止不力、上报不及时，擅自撤离物业管理区域等问题开展整治工作。按照立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体要求，依法查处物业服务市场中房地产开发企业和物业服务企业的违法违规行为。截至6月底，已检查160个小区，发放8份责令整改通知书。

    （二）明确各部门在物业管理工作中的职能职责。市政府办印发《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办发〔2017〕60号）文件明确发展改革、公安、环境保护、城管执法、城乡规划、市场监管等部门在物业管理工作的职能职责。《关于印发加强眉山主城区住宅小区物业管理工作实施办法的通知》（眉府办发〔2018〕45号）文件明确，对存在违法建设的物业，由城乡规划部门通知市不动产登记中心暂停办理不动产权证书、暂停办理抵押登记、暂停办理交易登记等。近几年来对龙玺台、华陆·世纪景城、凯旋广场等小区开展违法建设整治，对涉及物业管理中的违法行为进行有效的处置。

    （三）加强法律宣贯，解决城市物业小区犬只管理难题。《四川省犬类限养区管理规定（试行）》及即将颁布实施的《眉山市文明行为促进条例》对城市物业小区犬只管理均有相关规定，对未经批准饲养犬只、未按规定拴养或圈养犬只、非法带犬进入公共场所、不按规定登记、免疫和定期检测的，由公安机关进行查处。我局将加强宣传贯彻工作，引导小区业主规范养犬，物业服务企业发现小区业主违规养犬的可按规定向公安部门反映解决。

    五、支持行业发展，保障企业生产经营

    一是在《眉山市物业管理条例》（草案）中明确，物业服务企业履行物业服务合同主要义务的，业主不得欠交、拒交物业服务费。业主欠交物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、限期交纳等方式督促业主履行其义务；业主逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼，经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。业主转让物业应当结清物业服务费等相关费用。《眉山市物业管理条例》正式颁布实施以后我局将加强宣传贯彻工作，提升小区物业服务费收费率。二是在新冠肺炎疫情期间，支持企业坚守疫情防控一线，筹集口罩、消毒液、宣传手册等提供企业，东坡区商务博览局对部分库内企业进行了资金补贴。

    六、建立前期物业服务收费指导价

    《关于印发眉山市普通住宅小区物业管理服务等级标准的通知》（眉建发〔2017〕130号）明确了物业服务的等级标准，市、区发改部门经过物业管理成本核算，制定《关于公布〈眉山市东坡区住房前期物业服务收费政府指导价定价方案〉的通知》（眉东发改价〔2019〕3号），前期物业服务收费实现政府指导定价。《眉山市物业管理条例》（草案）中对物业服务质价不符的情况规定由发改部门进行查处，情况严重的可进行价格评审。

    七、下一步物业管理工作

    （一）抓立法。推动眉山市物业管理地方性立法工作，配合市人大出台《眉山市物业管理条例》，并配套制定业主大会筹备经费指导意见、“两库一平台”、承接查验办法等文件，加强法规的宣贯工作，确保《眉山市物业管理条例》落实到位。

    （二）抓治理。按照《关于开展房地产业突出问题整治工作的通知》（眉建发〔2020〕46号）开展专项物业服务行业专项治理工作，进一步规范全市物业服务市场秩序，充分发挥物业管理在城市基层治理中的基础作用，改善人居环境，构建与现代城市管理相适应的规范化、法治化、诚信化物业管理模式。

    （三）抓服务。按照《关于进一步规范房地产领域企业和从业人员行为的通知》（眉建发〔2020〕56号）精神，制定眉山市物业服务规范，引导眉山市物业服务行业进一步提升服务水平，改善行业形象。组织企业开展交流学习活动，通过召开座谈会、现场参观等形式考察学习万科、恒大、碧桂园等优秀企业的物业服务经验。指导眉山市物业服务协会加强各项业务培训，开展物业服务技能比赛，提升整个行业的服务能力。

    附件：市人大代表建议办理情况反馈意见表

眉山市住房和城乡建设局

2020年7月22日

（联系人：代川；联系电话：18508334248）